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为什么一些利率报价如此不同以及为什么“点”在上升

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对于抵押贷款市场来说,这是又一个艰难的一周,利率升至 2009 年以来的最高水平,但它们实际上升了多高?

有一个正确的答案,然后可以从媒体对房地美每周抵押贷款利率调查的广泛报道中收集到答案。 与波动加剧时期的情况一样,基于调查的利率往往落后于现实。

积极的一面是,房地美正确地确定了利率的大幅上升以及“自 2009 年以来的最高水平”。 不幸的是,根据对实际利率表的客观审查,该调查继续落后于平均贷方。 尽管房地美上涨至 5.27%,但大多数贷方至少高出四分之一个点。

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这并不意味着房地美在利率方面是“错误的”。 在快速变化的环境中,该调查只能告诉我们有关当日费率可用性的信息。 在更长的时间范围内,为了大致了解利率的变动情况,该调查达到了目的。

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另一个潜在的复杂情况是,弗雷迪的调查还有另一个成本组成部分没有出现在头条新闻中。 除了费率本身,“积分”也包括在内。 1 点 = 贷款余额的 1%,预先支付以获得较低的利率。 一个点的降速能力会随着时间的推移而变化,但目前,1 点通常至少值 0.25% 的降速。 例如,有 1 分的 5.25% 的比率与没有分数的 5.5% 的比率大致相同。

虽然 Freddie 也发布积分很好,但不幸的现实是媒体头条和消费者倾向于关注利率本身。

人们现在真的在为抵押贷款支付额外的积分吗? 分数不是“坏的”吗?

有一个古老、流行且通常有效的想法,即您不应该为抵押贷款支付额外的积分。 当利率普遍呈下降趋势或房主出于任何其他原因预计在可预见的近期内出售或再融资时,这一点尤其有效。 在每月节省的付款抵消额外的前期成本之前,您必须持有该抵押贷款一段时间。 还有一个问题是,今天可以用这笔钱做什么,这可能会使您的个人资产负债表受益,而不是适度减少每月付款(即偿还其他债务,增加投资等)。

事实是,积分几乎总是只是在预付费还是按时间付费之间的选择。 通常情况下,在过去 40 年的大部分时间里,不支付积分的理由更容易。 在许多情况下,这仍然是正确的,但目前,在某些情况下无法避免积分!

为什么某些场景现在需要“积分”?

无论贷款报价是否实际显示“积分”,任何贷款都始终存在利率和前期成本。 例如,如果您的贷方出售您的贷款,贷款利率将决定贷方收到的价格。 更高的利率意味着更高的每月还款额,因此购买贷款的银行愿意为这些预付款支付更多费用。 顺便说一句,这就是为什么作为消费者,当您选择更高的利率时,您可以提前支付更少的费用——因为最终购买您贷款的银行(“投资者”)将以以下形式支付您本来应该支付的费用前期点。 无论哪种方式,您的贷方都会得到它。

但现在的问题是:由于市场波动和利率上升的速度,投资者根本不会为更高的利率买单。 在快速飙升之后,市场总是需要一些时间才能让更高的利率变得活跃,而 2022 年是几十年来最快的飙升。 此外,任何时候利率显着高于以往,贷方都担心,一旦利率下降,今天的新抵押贷款将很快得到再融资。

为什么贷方不希望您过早地重新贷款?

还记得每个利率都有相关成本的观点(不是双关语)吗? 在较高利率的情况下,这种成本结构意味着投资者可能需要 104,000 美元来购买本金余额为 100,000 美元的贷款。 然后,他们需要将这笔贷款保持足够长的时间,以赚取至少 4000 美元的利息,以达到收支平衡,因为当贷款被重新偿还或还清时,他们只会收到 10 万美元的本金余额。

这变得特别成问题的是某些固有地带有大量额外成本的贷款。 诸如第二套房、投资性房产、较低的 FICO 分数和较高的贷款价值比率之类的东西可能会迅速增加几个点的额外成本,这些额外成本必须通过预先支付积分或通过更高的利率来吸收。 在更正常的时期,这些较高的利率将使投资者能够支付这些额外费用。 目前,投资者并没有为更高的利率提供太多溢价。 这使得借款人只有一种选择可以提前支付这些积分。

为什么会发生这一切?

很简单,市场继续适应一个新的现实,即美联储(又名“美联储”)正在迅速取消自大流行开始以来一直存在的利率友好型货币政策。 这是我们在最近的时事通讯中广泛讨论的主题,因此无需赘述。 以下是最后两个示例的链接:

美联储的剧本已经在下周出炉
抵押贷款利率比你被告知的高一点(而且低得多)” data-contentid=”62631918e3232a09d066a27a” data-linktype=”newsletter” rel=”noopener”>抵押贷款利率比你知道的高一点(而且低得多)你被告知

本周基本上带来了更多相同的情况,美联储证实了市场对加息步伐和美联储债券购买努力逐渐减少的所有担忧。 注意:周三美联储加息与本周的抵押贷款利率走势无关。 几个月前,这种加息已经被市场消化了。 市场对美联储正式宣布资产负债表正常化更感兴趣。 这也是人们普遍预期的,但细节并未得到充分证实。 底线:本周利率波动是交易员适应正常化计划细节的副产品。

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