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为什么抵押贷款利率上升对购房者来说是“最好的事情”

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利率难题

首先,抵押贷款利率在 2020 年跌至历史最低点,并将本已紧张的房地产市场变成了一场疯狂的融资。 然后在 2022 年,利率飙升以跟上通货膨胀的步伐,而负担能力的下降将一些买家推到了场外。

然而,据报道,抵押贷款利率上升实际上是帮助买家和平衡市场的最佳方式。 洛根·莫塔沙米.

我们最近与 HousingWire 的首席分析师和前贷款经理就他认为利率会攀升到多高、市场如何像饥饿的饥饿河马以及为什么谈论房地产崩盘是荒谬的进行了交谈。


在这篇文章中(跳到…)


认识专家

Logan Mohtashami 是一位数据分析师和金融作家,专门研究美国经济,专注于房地产市场。 自 1996 年以来,他一直从事贷款和住房领域的工作,目前是 HousingWire 的首席分析师。

Mohtashami 在与 The Mortgage Reports 的问答中分享了他对不断上升的抵押贷款利率环境将如何影响整个房地产行业的看法。 为了简洁明了,对答案进行了编辑:

2022 年 30 年期抵押贷款利率会涨到多高?

10 年期国债收益率没有回到我们在 2018 年看到的高点,但抵押贷款利率更高。 我认为这是巨大的差距,抵押贷款市场在定价方面表现出压力。

这主要意味着如果市场稳定, [mortgage rates] 不应该真的超过 6%,或者,真的,超过 5.875%。 如果增长和通胀进一步上升,那将改变债券市场的动态。

但世界正在处理的许多短期问题最终应该会得到缓解:通胀压力、俄罗斯入侵以及美联储也变得更加激进。

市场已经消化了美联储想要的很多东西。 问题是,经济增长能否保持足够强劲以保证这些利率和收益率? 我认为这是今年剩余时间的战斗。

您对利率多久会停止上涨并趋于平稳有任何预测吗?

我们现在正在就利率和通胀的上升幅度进行拉锯战。 通常,新房销售和房屋开工率在每次经济衰退之前都会下降。 越来越高的抵押贷款利率将给建筑商带来问题,我们已经在调查数据中看到他们已经注意到了这一点。

我们将在 2022 年下半年看到,因为一些一线数据开始变弱,通胀压力开始有所缓解。 美国经济能做的事情是有限度的。

如果没有俄罗斯的入侵,没有上海的关闭,那么现在的情况会更加清晰。 因此,美联储的所作所为并不那么明确——但它知道,无论通胀数据如何,在经济衰退期间加息都是困难的。

你认为这些更高的利率会冷却市场吗?

更高的利率是我们迫切需要的,因为我们看到的房价增长非常不健康。 我们必须想办法让经济放缓,而提高利率是最好的办法。

传统上,较高的利率会发生两件事: 上市天数增加。 我们仍处于市场上的青少年时期,这太快了。 二是定价增速下降。

现有房屋销售市场的销售额应呈下降趋势。 新房销售市场在利率较高的情况下问题更大,尤其是在完成所有积压的情况下。 其中一些房屋实际上就坐在那里没有利率锁定。 现在买家需要以 5% 的价格获得资格,因此人们应该寻找新房销售的取消率。

传统上,较高的利率会发生两件事。 市场上的日子越来越长 [and] 价格增长率下降”

我们希望看到住房活动降温。 问题变成库存会增加多少? 库存是非常季节性的,我相信只要利率保持在这个水平,我们最终应该会在 2022 年获得一些积极的同比库存。对住房不利的是,如果抵押贷款利率回落并且产生任何库存,我们狼吞虎咽。

低于 4% 的抵押贷款利率使我们在三年内累计房价增长了 35% 到 40%。 这是我所见过的 2010 年后最糟糕的房地产市场,仅仅是因为房屋短缺。 那不是你想看到的。

您如何看待 2023 年及以后的利率和需求变化?

所以 2023 年……我一直认为 2020 年至 2024 年是历史上住房人口数量最多的时期,28 至 34 岁的人口最多,达到 3250 万。 它应该至少有 620 万套新屋和现有房屋的总销售量,这应该是给定的。

问题是,平衡在哪里? 因为如果利率回落,那将有利于需求。 如果利率保持在这里,而库存只是缓慢上升,那将不会有太大的作用。 如果利率要保持较高水平,人们需要有选择,工资也需要提高。

在这两年半的时间里,房价上涨得太快了,因为太多人看的房子太少了。 然后利率也迅速上涨,因此住房需求应该会消退。 希望随着时间的推移,需求放缓,卖家对他们的房价变得更加现实。

2022 年是否会出现房地产泡沫,就像达拉斯联邦储备银行所说的那样?

我读了达拉斯的文章并喜欢它。 他们对房地产市场的看法比我平静得多,但他们谈论的是同样的事情,比如如何没有过度杠杆。 任何说房地产将要崩盘的人都必须选择泡沫开始的地方,并且价格必须在非常快的时间内回到那里。

我不是房地产泡沫破灭者的原因是没有足够的产品,而且有太多人在寻找。 这就是这与 2002 年到 2005 年之间的区别,那里有太多的信贷。

“我不可能说‘住房是个泡沫’,因为至少有 8 到 1000 万人……需要故意以大幅折扣出售他们的房屋”

2008 年,美国的信用状况恶化,这意味着人们申请止赎和破产。 然后,失业衰退发生在此之上。

我不可能说“住房是个泡沫”,因为至少有 8 到 1000 万人年收入超过 10 万美元,他们需要故意以大幅折扣出售他们的房屋。 数据中没有任何内容表明情况如此。 这就是为什么 2005-2008 年的信贷压力确实是一个重要的故事。 现在情况并非如此。

我只是把毛巾扔到市场上,因为我们失去了理智。 洛杉矶这里的一所房子有 125 人在看它。 更高的利率需要让房屋卖家和房屋建筑商感到不安,因为他们的定价能力太强了。 这就是为什么我喜欢更高的抵押贷款利率来创造平衡,更多的库存,更长的上市天数,让人们回到现实。

我们今年看到的就像饥饿的饥饿河马,只有一两个球。 您现在被迫竞标房屋,在房地产泡沫破灭后您被迫出售房屋。 两个不同的市场,都非常不健康。

您现在会给购房者什么建议?

我总是说,如果你问别人是否应该买房,那你还没有准备好。 跟随自己的直觉。 在你的生活中会有一段时间你会很高兴。

底线

今天的房地产市场对买家来说很艰难——尤其是首次购房者。 但不断上升的利率环境可能是最好的选择,有助于驾驭过去两年房价过快增长。

与往常一样,准备是您的朋友,获得贷款预先批准将启动您的流程。

如果您已准备好购买(甚至只是考虑购买),请联系贷方以了解您的后续步骤以及您可以获得哪些批准。

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