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以下是您需要了解的反向抵押贷款

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威廉波特 | 伊斯托克 | 盖蒂图片社

随着股市波动,但房地产市场仍然火爆,反向抵押贷款已成为对需要现金退休但又想留在家中的美国老年人更具吸引力的工具。

根据服务提供商 Reverse Market Insight 报告的美国住房和城市发展部的数据,3 月份房屋净值转换抵押贷款量增长了 26%。 它在 4 月份下降了 3.8%,但当月仍远高于 6,000 笔贷款——高于过去几年的平均水平。

反向抵押贷款的经济​​性不如以前好。 2017 年,管理 HECM 计划的美国住房和城市发展部对规则进行了修改,将贷款的抵押保险费从 0.5% 提高到 2%,以减少纳税人的潜在损失。 这使每 100,000 美元抵押贷款面值的反向抵押贷款的前期成本增加了 1,500 美元。

然而,反向抵押贷款的市场条件是有利的。

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“这仍然是考虑反向抵押贷款的绝佳机会,”位于弗吉尼亚州泰森斯的 McLean Asset Management 的负责人兼顾问 Wade Pfau 博士说。 “房价大幅上涨,而从历史上看,利率仍处于低位。”

反向抵押贷款在财务规划行业中已经形成了强大的追随者,像 Pfau 这样的顾问将它们推荐为退休分配管理中潜在的有用选择。

房屋净值约占美国退休美国人平均财富的 66%,因此,如果您手头拮据,将其用作潜在的资金来源是有道理的——即使现在成本更高。

“财务规划行业的研究一致表明,反向抵押贷款可以改善退休计划的结果,”Pfau 说,他写了一本关于这些产品的书。 “它有助于在投资组合之外获得另一种资金来源,为人们提供支持。”

这个想法是,即使您不立即需要现金,通过反向抵押贷款以良好的条件设置信用额度也可以提供获得大量资金的途径。 无论房屋价值发生什么变化,信贷额度都将继续以反向抵押贷款利率的速度增长。 换句话说,反向抵押贷款对冲房价下跌的风险。

如果您有投资组合,那么您可以在需要现金时决定出售投资或利用信贷额度。 这听起来有点像市场时机,但 Pfau 提出了一个简单的规则来指导决策。

“如果你的投资比你退休时的价值更高,那就从投资组合中卖出,”他说。 “如果没有,请从反向抵押贷款额度中提取。”

并非所有顾问都以反向抵押贷款出售。 新泽西州普林斯顿 EKS Associates 的高级财富顾问、注册理财规划师霍华德胡克只与两名客户就反向抵押贷款选项进行了交谈,其中一名最终获得了贷款。

反向抵押贷款的主要优点和缺点

优点

  • 由于利率仍然相对较低且房价非常高,借款人可以以非常优惠的条件利用平均接近 60% 的房屋净值作为一次性付款、每月付款或仅在取款时产生利息的信贷额度.
  • 反向抵押贷款是无追索权的贷款。 只要您缴纳房产税和维护费用,您就可以随心所欲地呆在房子里,而且条款不会改变,无论房地产市场或现行利率如何变化。 当您去世或离开家时,贷款到期。
  • 反向抵押信贷额度为管理退休福利的分配提供了灵活性。 它允许借款人在信贷额度上免税取款,而不是在市场下跌后出售投资(并纳税)。

缺点

  • 获得反向抵押贷款的资格更容易,但它们比其他抵押贷款和房屋净值信贷额度更高。 如果出于健康或任何其他原因,您不在家中待太久,费用似乎会更高。
  • 如果您将反向抵押贷款的收益用于有问题的支出或风险投资,那么您将陷入财务困境。 如果它代表了资金的最后手段,那么您可能过着不可持续的生活方式。 “更好的选择是缩小房屋面积并减少支出,”EKS Associates 的 Hook 说。
  • 房主仍然需要支付房产税、保险和房屋维护费用。 如果您不这样做,贷方可能会没收财产。

“我认识很多有声望的人喜欢反向抵押贷款,但我仍然不愿意建议客户考虑它们,”胡克说,尽管他同意当前的经济环境对产品有利。 “你必须小心使用债务来支付生活费用或弥补 [stock] 市场。

“赚钱很容易,而且会养成坏习惯。”

Hook 认为,如果借款人需要偿还医疗保健费用或更昂贵的抵押贷款或个人债务并且不想出售投资,则反向抵押贷款可能是合适的。 但反向抵押贷款的全部成本和风险仍然很高。

“将其设置为信用额度降低了成本,但仍然很昂贵,”胡克说。 如果您最终在家里呆了很短的时间,费用似乎会高得多。

“突然之间,你可能会发现你不能爬楼梯,或者你会患上痴呆症,”他说。 “有时留在家里的决定并不取决于你。”

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