佐治亚州住宅抵押法修订以解决雇用重罪犯| Ballard Spahr LLP

州长布赖恩·坎普 (Brian Kemp) 于 2022 年 5 月 2 日(生效日期)签署 SB 470 成为法律,修订了乔治亚州住宅抵押法的规定,OCGA §§ 7-1-1000 .,禁止乔治亚州抵押贷款人或抵押贷款经纪人雇用任何有重罪定罪的人。 SB 470 的颁布是解决抵押行业长期问题的重要一步,它显着减轻了佐治亚州抵押贷款机构和抵押贷款经纪人持续监控其员工重罪定罪的负担,并避免许可证申请被拒绝或执照吊销。

在生效日期之前,OCGA § 7-1-1004(h) 明确禁止佐治亚州的抵押贷款人或抵押贷款经纪人雇用任何曾有过重罪定罪的人。 该规定在相关部分指出:

部门发现有下列情形的,不得颁发或者可以吊销许可证或者登记。 按揭贷款发起人、按揭经纪人或按揭贷款人申请人或被许可人,或 任何人 董事,官员,合伙人, 代理人,雇员, 或抵押贷款经纪人或抵押贷款人申请人、登记人或被许可人的 10% 或以上的最终公平所有人或为抵押贷款经纪人或抵押贷款人申请人、登记人或被许可人指导事务或制定政策的任何个人, 已在任何司法管辖区被判重罪或犯有如果在本州犯下将构成本州法律下的重罪的罪行 (强调补充)。

OCGA § 7-1-1000 中没有定义术语“代理人”和“雇员”; 但是,乔治亚州银行和金融部(该部门)将这些条款解释为包括被许可人/注册人雇用的任何人,无论他们是否代表被许可人/注册人从事乔治亚州住宅抵押贷款业务或以其他方式与乔治亚州借款人保持联系(IE、保管人员、收发室员工、办公室服务等)。 正如业内任何人都会注意到的那样,OCGA § 7-1-1004(h) 对乔治亚州抵押贷款人被许可人/注册人的经商能力产生了重大影响。 OCGA § 7-1-1004(h) 不仅使被许可人/注册人承担着持续监控所有员工的重罪定罪的负担,而且如果被许可人/注册人无意中雇用了先前有重罪定罪的人,也会受到严厉的处罚. 该部门有权因此类错误拒绝或吊销佐治亚州抵押贷款人或抵押贷款经纪人的许可证,这是需要被许可人/注册人更新其对披露问题的回答并提供相应的披露说明的可报告事件解决。 因此,该规定对远远超出乔治亚州边界的被许可人/注册人产生了广泛影响。

此外,佐治亚州历史上禁止雇用有重罪定罪的个人的禁令与 2008 年联邦抵押贷款许可安全和公平执法法案(SAFE 法案)的相同要求“脱节”。 根据 SAFE 法案,只有抵押贷款发起人 (MLO) 需要接受犯罪背景调查,并且只有在被发现犯有涉及不诚实、违反对员工或受员工控制的组织的信任或洗钱,或在犯罪背景调查后七年内就此类罪行的起诉达成审前转移或类似计划的协议。 该部门对 OCGA § 7-1-1004(h) 的历史解释提高了佐治亚州抵押贷款公司的门槛,要求所有员工提交犯罪背景调查,如果任何员工被判犯有任何可能被考虑的行为,则对抵押贷款公司进行处罚根据乔治亚州法律,在他/她生命中的任何时候犯下重罪。

佐治亚州立法者引入了 SB 470 来纠正这个长期存在的问题。 它在乔治亚州众议院(142 比 1)和参议院(47 比 1)中得到压倒性的支持。 简而言之,SB 470 允许佐治亚州的抵押贷款人和抵押贷款经纪人雇用未参与某些抵押贷款相关活动的被定罪的重罪犯。 自生效日期起,OCGA §7-1-1004(h) 规定:

如果部门发现抵押贷款发起人、抵押经纪人或抵押贷款人申请人或被许可人,或任何身为董事、高级职员、合伙人、 代理人, 覆盖 员工,或抵押贷款经纪人或抵押贷款人申请人、登记人或被许可人的 10% 或以上的最终公平所有人,或为抵押贷款经纪人或抵押贷款人申请人、登记人或被许可人指导事务或制定政策的任何个人,已被定罪任何司法管辖区的重罪或犯罪,如果在本州实施,将构成本州法律下的重罪(强调补充)。

OCGA § 7-1-1000 还包括以下对“涵盖员工”的定义,限制了本条款适用的员工范围:

“适用员工”是指抵押贷款人或抵押贷款经纪人的任何员工,他们参与位于乔治亚州的房产的住宅抵押贷款相关活动,包括但不限于抵押贷款发起人、处理者或承销商或其他员工谁有权访问住宅抵押贷款的发起、处理或承销信息。”

另外值得注意的是,OCGA § 7-1-1004(i) 提供了“涵盖员工”的替代定义,将此类人员定义为“在该州工作并有权输入、删除或验证任何信息的员工”在任何抵押贷款申请表或文件上。” 从修订后的法律中不清楚哪个定义适用,并且在该术语存在两个定义的情况下,何时适用每个这样的定义。

尽管这是在减轻佐治亚州抵押贷款人和抵押贷款经纪人的监管负担方面向前迈出的重要一步,但这并不是解决问题的完美方案。 需要进行进一步的立法修改,以明确构成“涵盖员工”的员工类型,并使乔治亚州住宅抵押法完全符合联邦安全法的要求。 修订后的 OCGA § 7-1-1004(h) 通常将条款的适用范围限制为涉及抵押相关活动的人员,并且表面上将范围限制为位于乔治亚州有权进入、删除或验证的员工有关按揭贷款申请和文件的任何信息; 但是,修订后的法律也可以被解读为禁止佐治亚州的抵押贷款人和抵押贷款经纪人雇用有重罪定罪的个人,前提是他们“可以访问住宅抵押贷款的发起、处理或承销信息”。 该部门将把这项规定的适用范围扩大到何种程度还有待观察。 例如,如果乔治亚州抵押贷款人被许可人/注册人的收发室员工可以打开来自乔治亚州借款人的包含住宅抵押贷款申请的包裹,则该部门可以要求被许可人/注册人确保收发室员工没有先前的重罪定罪,否则将被吊销其执照。 此外,修订后的 OCGA § 7-1-1004(h) 以及 OCGA §§ 7-1-1000 和 7-1-1004(i) 中“涵盖员工”的新定义并未限制重罪定罪的类型或以任何有意义的方式发生重罪定罪的时间范围。 乔治亚州抵押贷款机构和抵押贷款经纪人仍然对雇用任何在其生命中的任何时候根据乔治亚州法律构成重罪的先前定罪的“受保护员工”承担责任。

修订后的法律的实际影响不应被最小化。 自生效之日起,乔治亚州的抵押贷款人和抵押贷款经纪人可以放心一些,因为他们知道,如果有重罪定罪的员工(可以说,只有那些位于乔治亚州以外的员工)不参与,他们将不会受到该部门的审查。佐治亚州贷款的“涵盖员工”的活动,并且无法访问与佐治亚州贷款有关的信息。 尽管如此,我们仍在等待该部门的进一步指导或规则制定,以澄清什么构成“受保护的雇员”并限制法律所涵盖的重罪定罪的范围。

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