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你应该用房屋净值贷款还清抵押贷款吗?

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根据美国人口普查局的数据,截至 2022 年,大约 65% 的美国家庭拥有自己的房屋。 在过去十年中,美国房屋的中位销售价格从 2012 年的略低于 240,000 美元上涨到 2022 年的近 430,000 美元,十年间增长了近 80%。 有鉴于此,许多房主在购买后看到他们的房屋净值显着增长。

在您的房屋中拥有正资产可以让房主灵活地以各种方式提取财富。 获得这种资产的一种方法是通过使用房屋净值贷款来偿还部分或全部抵押贷款。 在本文中,我们将研究这种方法的优缺点。

关键要点

  • 房屋净值贷款允许您借入一定比例的房屋净值。
  • 贷款以您的房屋为抵押,这使得利率远低于信用卡或无担保信用额度。
  • 一些房主拿出这些贷款来偿还抵押贷款,因为这可能会降低融资成本。 但也存在风险。

第二次抵押

房主可以通过两种主要方式使用其房屋净值来偿还抵押贷款。 第一种是使用传统的房屋净值贷款,有时也称为“二次抵押贷款”。 这种类型的贷款本质上与抵押贷款相同,不同之处在于它不是用于购买房屋,而是导致借款人获得一笔现金,他们可以随心所欲地随意使用。

这笔一次性付款的确切大小是按照他们在家中拥有的资产的百分比计算的,其中 85% 是常用的最大值。 例如,如果房主有 200,000 美元的抵押贷款,但他们的房屋价值 300,000 美元,那么他们的净资产将为 100,000 美元。 如果他们的房屋净值贷款一次性提供高达 85% 的净值,那么他们最多可以借到 85,000 美元。 尽管一些房主使用这些资金来偿还抵押贷款,但他们也可以通过房屋净值贷款来支付其他费用,例如改造厨房或支付大学费用。

房主通过房屋净值贷款来偿还抵押贷款的主要原因是,如果他们认为这样做会导致每月还款额减少。 当他们第一次购买房屋后利率下降时,就会发生这种情况,这意味着房屋净值贷款的利率将低于他们现有的抵押贷款。 在这种情况下,房主将获得房屋净值贷款,该贷款将有自己的利率、摊销时间表和期限,并且基本上是为他们现有的部分或全部抵押贷款再融资。

虽然使用房屋净值贷款为您的抵押贷款再融资可以降低利息成本,但房主需要小心确保这种成本节省不会被任何可能适用的预付罚款或关闭成本所抵消。 根据他们现有抵押贷款条款的详细信息,简单地等到下一个可用机会或通过他们现有的贷方或通过竞争贷方为抵押贷款再融资可能会更有效。

房屋净值信贷额度 (HELOC)


房主使用房屋净值偿还抵押贷款的第二种方式是采用房屋净值信贷额度 (HELOC)。 顾名思义,HELOC 是由您的房屋担保的信用额度。 与第二次抵押贷款一样,您可以在 HELOC 下借入的金额是根据您的房屋净值的百分比计算的,通常类似于第二次抵押贷款的金额。 但除了这些相似之处之外,HELOCs 和二次抵押贷款之间还有几个重要的区别。

首先,HELOC 不会在贷款开始时一次性给贷方一笔款项。 相反,它们的作用就像个人信用额度,允许房主借入一定金额,但让他们决定何时以及借多少。 这使得 HELOCs 非常适合那些希望选择以房屋净值借款而没有任何立即计划如何使用这笔钱的房主。

HELOCs和二次抵押贷款的第二个重要区别是HELOCs只要求您在每次还款时支付贷款利息,允许借款人选择何时偿还本金。 相比之下,第二抵押贷款遵循严格的摊销时间表,其中每笔付款都包括利息和本金。 从技术上讲,HELOC 提供了一段时间,称为提取期,在此期间,借款人可以自由支付利息。 然而,在提取期结束时,HELOC 转换为摊销时间表,迫使借款人逐步偿还他们借入的任何本金。

HELOCs 和第二抵押贷款之间的第三个主要区别是 HELOCs 提供可变利率。 在您获得抵押贷款后利率下降的情况下,这可能会使使用 HELOC 偿还部分抵押贷款成为一个有吸引力的选择,因为它可能会导致整体每月还款额减少。 然而,就像金融领域的情况一样,这种方法有利也有弊。

优点和缺点


乍一看,使用 HELOC 偿还抵押贷款似乎是一个非常有吸引力的选择。 毕竟,它可以让房主利用较低的利率,同时延迟支付贷款本金,从而有可能大幅减少他们的每月还款额。

然而,这种方法的主要风险是它使您面临利率风险。 HELOC 是一种浮动利率贷款,这意味着如果利率上升,您的付款也会上升。 如果您采取只支付利息和延迟偿还本金的方法,这种风险会进一步放大,因为一旦利率上升,未支付的本金就会以更高的利率产生利息。

为了防止这种情况发生,房主可以通过计算如果利率确实上升他们可以支付多少额外利息来对他们的抵押贷款还款策略进行压力测试。 同样,将资金存入易于获取的基金可能是谨慎的做法,该基金可用于在利率上升时快速偿还本金,以避免陷入数月甚至数年的更高利息支付。

最后,房主需要仔细评估他们正在考虑的房屋净值贷款条款。 需要熟悉的一些重要条款包括贷款是提供固定利率还是浮动利率、提取期或摊销期的长度、贷款是收取单利还是摊销利息,以及有关提前偿还本金的任何规则或处罚.

我可以使用股权来偿还抵押贷款吗?

是的。 有很多方法可以使用净值来偿还抵押贷款,但最常见的两种方法是第二抵押贷款和房屋净值信贷额度 (HELOC)。 第二抵押贷款每个月都有相同的付款,并在贷款开始时给您一笔款项,您可以用它来偿还部分或全部抵押贷款。 HELOC 是一种循环信用额度,您可以根据需要自由提取或偿还。 这两种贷款的利率都比信用卡或其他无担保贷款低得多,因为它们使用你的房子作为抵押品。

当我还清抵押贷款时,我的 HELOC 会发生什么?

当您还清抵押贷款时,HELOC 将同时还清。 例如,如果您出售您的房子,那么在您收到任何出售收益之前,您的抵押贷款和您的 HELOC 都需要先还清。 贷方将首先要求出售收益。

你能提前还清房屋净值贷款吗?

是的,您通常可以提前还清房屋净值贷款,尽管这可能因具体贷款的条款而异。 特别是 HELOC 旨在提供最大的灵活性,特别是在其初始绘制期间。 抵押贷款和第二抵押贷款通常也可以提前偿还,尽管它们可能会受到提前还款规则和罚款的约束。

底线

最终,使用房屋净值贷款还清抵押贷款是有道理的,但这不是一个应该掉以轻心的决定。 房主应确保他们彻底了解贷款条款,同时还应制定财务计划,以了解他们最终将如何服务和偿还借入的资金,包括在不同的利率条件下。

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