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利率将开始上升。 这对抵押贷款持有人和购房者意味着什么? | 澳大利亚经济

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澳大利亚储备银行在 5 月提高现金利率的前景促使借款人对固定贷款的查询激增,并强化了对房价将下跌的预期,包括墨尔本和悉尼的房价可能已经见顶。

在周三公布的 3 月季度通胀数据远高于预期后,交易员已将澳大利亚央行在 5 月 3 日的会议上将现金利率上调至 0.25% 的预期。

除联邦银行外,大多数银行都表示,在消费者价格创下 20 多年来最大涨幅后,央行别无选择,只能将利率从创纪录的 0.1% 上调。

RateCity.com.au 的研究主管 Sally Tindall 表示,她的公司周四收到了“很多关于修复的询问,以及现在是否是修复的好时机。 [the] CPI 数据”。

固定利率贷款发生了什么?

根据澳大利亚统计局的数据,以固定利率发放的贷款比例在去年 7 月达到 46% 的峰值,到 2 月已缩减至略高于四分之一。 Tindall 表示,现在判断定价的短期上涨是否会持续还为时过早。

ABS数据显示,去年固定利率贷款的比例达到顶峰。
ABS数据显示,去年固定利率贷款的比例达到顶峰。

Tindall 表示,四大银行仍提供平均 2.14% 的浮动利率贷款,而三年期固定贷款则超过 4%。

“如果你是一个彻夜熬夜担心澳大利亚央行可能会或可能不会做什么的人,那么修复可以让你高枕无忧,”她说。 另一方面,那些能够支付大量额外款项或可能正在考虑出售或再融资的人,“可能会因浮动利率而变得更好”。

CBA 高级经济学家加雷斯·艾尔德 (Gareth Aird) 表示,市场通常会在紧缩周期中引领央行,就像这次一样。 自 10 月以来,银行一直在提高固定利率。

一个因素是澳洲联储的定期融资机制于 6 月结束。 它的设立是为了缓解 Covid 对经济的影响,并允许银行以 0.1% 的利率借款长达三年。 “这支撑了这些难以置信的低固定利率,”艾尔德说。

“市场是 [also] 澳洲联储大幅收紧的定价,因此固定利率已经上升以反映这一点。”

例如,澳大利亚第三大住房贷款机构澳大利亚国民银行上周在 2022 年第四次上调固定利率,包括将标准五年期贷款利率上调半个百分点至 4.99%。

RateCity 表示,一些贷款,例如为期四年的贷款,在不到一年的时间里增加了近 3 个百分点。

与此同时,CBA 的数据显示,借款人已经开始修复期限较短的贷款。

From CBA last month, showing that borrowers if fixing are doing so very much for shorter durations. May see that change a bit after the CPI spike. pic.twitter.com/IyBqEMWCZL

— Peter Hannam (@p_hannam) April 28, 2022

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从 CBA 上个月的情况来看,如果借款人在更短的时间内这样做,那么借款人会这样做。 在 CPI 飙升之后,可能会看到这种变化。 pic.twitter.com/IyBqEMWCZL

— 彼得·汉南 (@p_hannam) 2022 年 4 月 28 日

可变贷款呢?

RateCity 的 Tindall 表示,贷方之间的竞争意味着仍然可以以低于 2% 的年利率获得可变贷款。

她说:“我们的数据库中有 32 家贷方至少有一个针对自住业主的浮动利率低于 2%。” “他们有权向为他们提供更好交易的人进行再融资,而且仍然存在一些破解浮动利率。”

CoreLogic 的分析显示,较高的利率将对全国产生不同的影响,具体取决于贷款规模。 悉尼中位价最高,超过 110 万澳元,其还款额增幅最大。

新自住借款人的抵押贷款还款额可以增加多少?

CoreLogic 研究主管蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示,央行还不担心大多数抵押贷款持有人承受还款痛苦的能力。

“澳洲联储最近在其最新的金融稳定性评估中指出,可变抵押贷款利率的自住业主的还款缓冲中值已从大流行开始时的 10 个月增加到 2022 年 2 月的 21 个月,”劳利斯说。在周四发布的一份报告中。

“随着利率上升两个百分点,还款缓冲期中位数将减少到 19 个月,这仍然是可观的。

“由于家庭中位数远远超过抵押贷款还款,家庭拖欠抵押贷款还款的风险降低了。”

Lawless 说,那些使用固定利率的人将不会受到立即上涨的影响,但当他们的贷款期限到期时,他们将面临“再融资冲击”。

Tindall 说,对于那些对利率的未来规避风险但又希望有一定灵活性的人来说,具有固定利率和浮动利率元素的拆分抵押贷款可能是可行的方法。 还应考虑休息费。

这将如何影响房地产价格?

CoreLogic、RateCity 和 CBA 的 Aird 都预测,如果房价尚未见顶,随着利率上升,房价将开始下跌。

澳洲联储也说过同样的话,最近预测利率上升 2 个百分点将使实际房价下跌约 15%。

CoreLogic 的 Lawless 表示:“20% 的较大跌幅可能会使全国住房价值回到与 2017 年 6 月相似的水平,而较小的 10% 跌幅将使价值接近 2021 年 6 月的水平,并回落 5% 至 2021 年 9 月的水平。” .

他说,在布里斯班和阿德莱德等房价上涨较快的市场,房价下跌 15% 将使房价回到 2021 年中期的水平。

“在墨尔本,如果房价下跌 15%,则可能会看到与 2017 年 5 月相似的水平,或者在珀斯的情况下,可能会回到 2009 年 6 月的水平。”

Aird 表示,房价下跌的程度将“很大程度上取决于澳洲联储提高现金利率的速度和幅度”。

“鉴于他们在今年上半年一直在上涨,他们可能会在今年结束时基本持平,”他说。 “明年,我们预计全国房价将在年底下跌约 8%。”

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