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反向抵押披露

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反向抵押贷款已成为年长房主使用房屋净值获得贷款以获取贷款的常见方式,如果有争议的话。 预计反向抵押贷款将随着美国人口老龄化而增长。 但这些抵押贷款是有风险的产品,目标消费者——有时收入微薄的老年人——可能并不完全理解。 因此,监管机构要求贷方向进行反向抵押贷款的人进行某些披露。

然而,提供披露不会自动消除掠夺性或欺骗性贷款的可能性。 一些倡导团体——例如反对反向抵押贷款滥用的消费者权益倡导组织 (CAARMA)——建议需要改变由联邦政府支持的反向抵押贷款结构,因为贷款往往会导致不良结果。 特别是,他们争辩说,“成千上万的继承人无法偿还反向抵押贷款”,导致遗产丢失,并且在借款配偶去世后,一半的未借款配偶将无法留在家中.

关键要点

  • 根据联邦和州法律,反向抵押贷款机构必须向潜在借款人作出某些披露。
  • 通常,借款人还需要接受反向抵押贷款咨询,并且可能需要在咨询后经历一段“冷静”期,然后才能评估费用。
  • 一些消费者权益倡导者建议,需要转变联邦政府支持的抵押贷款结构,以保护脆弱的老年房主。

根据联邦法律披露

有些事情是反向抵押贷款人做不到的,但也有些事情是他们必须做的。

联邦法律规定,反向抵押贷款人不能执行“不公平或欺骗性”的做法。 例如,联邦贸易委员会法第 5 节适用于反向抵押贷款。 例如,就反向抵押贷款的条款向潜在借款人撒谎或误导是不合法的。 贷款人也不得使用联邦住房管理局 (FHA) 标志或错误地暗示他们的服务来自政府。

此外,根据《贷款真相法》(TILA)的 Z 条例,贷方必须向申请反向抵押贷款的人作出具体披露。 这些包括:

  • 一个通知,仅仅因为您申请反向抵押贷款并不意味着您必须通过它,即使申请已签署。
  • 善意评估 (GFE),贷方提供的用于解释贷款基本情况的表格。 它旨在让您了解贷款的实际成本或比较贷款。
  • 贷款的分项清单,包括贷款费用、条款、房屋评估价值以及最小借款人的年龄。
  • 年度总贷款成本 (TALC) 费率表的说明。 根据对 TALC 计算的解释,该表给出了反向抵押贷款的年度百分比成本,基于预设的贷款期限和假设的年度房屋升值。

Z 条例保护消费者免受信贷行业的误导,并为他们提供有关信贷成本的可靠信息。

根据州法律披露

还有保护反向抵押贷款消费者的州法律。

Nolo 的律师 Amy Loftsgordon 指出,多年来,各州已开始通过法律保护老年人免受欺骗性广告的侵害。 例如:

  • 马里兰 已要求贷方向潜在借款人发送一份清单,建议他们与反向抵押贷款咨询机构交谈。
  • 华盛顿 要求向潜在借款人发送符合某些准则的说明,告诉他们在获得反向抵押贷款之前必须接受咨询。
  • 加利福尼亚 有一个强制性的 7 天“冷静”期。 在潜在借款人完成强制性咨询会议后,他们必须等待至少 7 天,然后贷方才能评估费用。

是否真的进行了披露?

反向抵押贷款的违约可能呈上升趋势。 根据 2019 年政府问责局 (GAO) 的一份报告,越来越多的房屋净值转换抵押贷款 (HECM)——最常见的反向抵押贷款类型,也是唯一由联邦政府支持的类型——违约。 报告发现,HECM 违约率从 2014 年的 2% 上升到 2018 年的 18%。 报告称,这主要是由于借款人未能满足入住要求或缴纳税款或保险。

GAO 报告还列出了监督 HECM 的 FHA 计划中的几个弱点,指出需要更好地监督以确保贷款服务商遵守要求,包括那些旨在帮助保护借款人的要求。

诉讼也可能在增加。 包括西弗吉尼亚州在内的州的律师报告说,近年来消费者因反向抵押贷款而提起的诉讼数量有所增加。

尽管不道德放贷人的故事激增,但行业外部尚不清楚有多少百分比的贷款是不道​​德的。 2019 年的一项调查发表于 今日美国, 例如,据称近 100,000 笔贷款在“大萧条的隐形余震”中被取消赎回权,从而降低了美国整个社区(主要是贫困社区、城市社区和黑人社区)的房产价值。 该调查在反向抵押贷款行业引起争议。

反向抵押贷款会影响您的继承人吗?

它当然可以。 当借款人死亡时,它可以触发反向抵押贷款的偿还。 您的继承人必须偿还贷款余额或房屋评估价值的 95%,以较低者为准。 您的继承人在收到贷方的通知后 30 天可以这样做,否则就放弃房屋。

反向抵押广告中禁止哪些内容?

贷款人不能说他们的产品是由联邦政府共同签署或以其他方式认可的,也不能使用官方的政府标志。

反向抵押贷款如何偿还?

通常,反向抵押贷款将使用出售房屋的钱来偿还。

底线

根据联邦和州法律的要求,反向抵押贷款人必须向借款人作出某些披露。 这些披露旨在让借款人深入了解反向抵押贷款及其相关过程,在州一级,它们通常涉及借款人必须接受某种形式的咨询的通知。 (咨询也需要获得联邦政府支持的 HECM 贷款。) 不过,值得注意的是,消费者权益倡导者和律师警告说,反向抵押贷款可能会受到隐藏费用和欺骗行为的困扰,这对于希望利用它们来利用房屋净值的老年人来说是有风险的。

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