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对房地产市场的经济冲击越来越大——6%的抵押贷款利率看起来很接近

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好消息:美联储拥有控制失控通胀所需的工具。 坏消息:这些工具是,嗯,生硬,将比其他部门更重地打击某些部门。 其中最脆弱的是:美国房地产市场。

只看历史。 70 年代开始的通货膨胀时期被美联储平息了。 但这只是在中央银行将利率推高到 1981 年抵押贷款利率达到 18% 以上之后。到 1982 年,房屋建设减少了一半。

快进到 2022 年,美联储再次转入对抗通胀模式。 马上,金融市场开始推高抵押贷款利率。 事实上,在 12 月至 4 月期间,平均 30 年期固定抵押贷款利率从 3.2% 上升至 5.1%。

然而,在过去的一个月里,抵押贷款利率飙升似乎趋于平稳。 它实际上在五月份下跌了三周。 好吧,直到星期五,它再次开始加速。 高于预期的消费者物价指数读数达到 8.6% 的 40 年高位,令金融市场感到不安。 截至周五收盘,30 年期固定抵押贷款平均利率为 3.85%。

穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪表示:“我认为我们还没有看到美国国债收益率上升的终结。” 从历史上看,抵押贷款利率遵循 10 年期国债收益率的轨迹。 如果 10 年确实走高,Zandi 告诉 财富 我们可以看到抵押贷款利率高达 6%。

过去一年抵押贷款利率飙升 2.75 个百分点——其中大部分发生在过去六个月——在历史上是罕见的。 你必须回到 1981 年才能找到上一次抵押贷款利率上升如此之快的时间。

抵押贷款利率的迅速上涨既是对房地产市场的经济冲击,也是对购房者的巨大打击。 如果借款人在 2021 年 6 月以 3.1% 的固定利率获得 500,000 美元的抵押贷款,他们将看到每月支付 2,135 美元的本金和利息。 以 5.85% 的利率计算,每月付款为 2,950 美元。 这比每月付款高出 38%。 在 30 年的贷款期间,总还款额为 293,264 美元。

这也是一个不好的例子。 为什么? 在过去的一年里,房价飙升了创纪录的 20.6%。 简而言之:借款人现在无法像一年前那样以 500,000 美元的价格买到同样的房子。 因此,假设 500,000 美元的抵押贷款上涨 20.6% 至 603,000 美元。 以 5.85% 的固定利率计算,603,000 美元贷款的每月本金和利息支付为 3,557 美元。

抵押贷款利率的迅速上升以及美国房价的历史性上涨——自疫情爆发以来已飙升 36.8%——是美国房地产市场放缓的原因。 许多必须满足贷方严格的债务与收入比率的借款人已经失去了抵押贷款资格,或者只是拒绝支付那么多钱。 无论如何,它使美国房地产市场处于赞迪所说的“住房调整”中。

我们已经看到现房销售和新房销售都在快速下降。 周四,房地美副首席经济学家 Len Kiefer 在推特上表示,抵押贷款申请的下降意味着“美国房地产市场正处于自 2006 年以来最显着收缩的开始阶段。”

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我们还看到降温带来了库存水平。

随着大流行期间房地产热潮起飞,库存暴跌至四个十年来的低点。 今年 3 月,Zillow 的全国库存水平比 2019 年 3 月的水平低 64%。 但随着房地产市场开始进入降温模式,库存再次上升。 3 月 26 日至 5 月 7 日期间,全国库存水平上升了 10%。 其中包括爱达荷州科达伦的库存增加了 54%,内华达州里诺的库存增加了 49.6%。

HousingWire 首席分析师洛根·莫塔沙米 (Logan Mohtashami) 表示:“2022 年房地产故事中最好的部分是库存增加,因为这将使房屋销售商和建筑商受到控制。他们拥有太多的定价权,并且将价格推得太高。”

Mohtashami 说,即使房地产市场降温,市场上的库存仍然太少。 事实上,绝大多数区域房地产市场(见下图)的库存水平仍比大流行前水平低 50% 以上。 他说,如果抵押贷款利率再次开始下降,库存紧张水平可能会导致狂热卷土重来。

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房地产市场是否有可能摆脱这种放缓并重新进入繁荣模式? 赞迪不这么认为。 这种房地产降温是有意为之的——美联储的想法是,如果它可以减缓房地产繁荣,它就可以减缓通货膨胀。 在这方面,赞迪表示,美联储可能对 4 月份开始的房地产降温感到满意。

展望未来,Zandi 预计全国房价同比增长将持平至 0%,而显着“高估”的房地产市场将出现 5% 至 10% 的房价下跌。 当然,即使是 5% 到 10% 的价格下跌也很难为购房者带来经济上的缓解——至少在抵押贷款利率确实跃升超过 6% 的情况下不会如此。

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这个故事最初出现在 Fortune.com

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