您应该共同签署成年子女的抵押贷款吗?

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房价上涨和抵押贷款利率上升正在降低许多首次购房者的负担能力。 有些人没有放弃买房的梦想,而是向父母寻求首付或共同签署抵押贷款的帮助。 虽然父母希望帮助他们的成年子女成为房主是很自然的,但共同签署贷款可能并不总是最好的决定。

我们询问了位于弗吉尼亚州亚历山大市的 Edelman Financial Engines 财务规划总监 John McCafferty 和位于布鲁克林的 Help Me Build Credit 的财务顾问和创始人 Chaim Geller,他们对父母的建议。 两人都通过电子邮件回复,他们的评论已被编辑。

麦卡弗蒂写道,关于共同签署的一个大问题是,作为共同签署人,父母对财产没有权利,但要对全部债务承担责任。

问: 父母什么时候应该考虑为他们的成年子女共同签署抵押贷款?

麦卡弗蒂: 当成年子女的经济状况不足以独自获得抵押贷款时,父母就会参与其中。 成为共同签名者有利有弊。 我只会建议父母继续前进,前提是他们自己的财务健康——比如他们的退休保障——不会受到损害。

盖勒: 共同签名是一个人可以为他们的孩子做的最大的好处之一。 但共同签名并不适合所有人。 为确保您不会后悔,您需要了解共同签名的严重性。 它需要有经济意义,你需要对你的孩子有适当的信心。 如果你不这样做,那么共同签署可能是一个毁灭性的错误,可能会产生严重的后果。 它可能会毁掉你的财务,破坏你的信用,最糟糕的是——导致你们的关系出现裂痕。

问: 当共同签署抵押贷款是一个坏主意时,是否有一些危险信号?

麦卡弗蒂: 是的,需要共同签署的事实是一个危险信号,它至少应该促使有关各方问:“为什么需要共同签署?” 虽然答案可能很明显,但通过审查过程很重要。 可能期望父母必须提供帮助,尤其是如果他们到目前为止已经承担了大多数其他财务义务。

但是有很多原因假设这一重大责任不符合他们的最佳利益,他们应该讨论所有变量。 例如,借款人的职业轨迹是什么? 他或她结婚了吗? 如果是这样,配偶的职业轨迹是什么? 他们有孩子吗? 问题列表可能很长,并且存在许多风险。 与此同时,孩子正在利用父母的经济状况来购买他或她可能买不起的东西。 对于母公司而言,这会产生更高的债务与收入 (DTI) 比率,这可能会对他们的信用评分和未来的借贷潜力产生负面影响。 如果在付款方面遇到任何挑战,人际关系也会受到影响。

如果您无法支付抵押贷款该怎么办

通过这个镜头,我鼓励常识,不要让家庭关系影响任何想法。 我向客户提出的关键问题是——如果你的孩子不参与,你会同意这种安排吗?

盖勒: 年轻人常常会有不切实际的梦想,而您的孩子可能会梦想买一套他们买不起的房子。 在为孩子共同签名之前,请与他们坐下来讨论他们的财务状况。 他们的收入是多少? 他们每月的开支是多少? 他们在食品杂货、餐馆等方面花了多少钱? 他们有每月的汽车付款吗? 这应该可以帮助您了解您是否觉得抵押贷款对他们来说是负担得起的。 为意外开支留出一些财务喘息的空间。 如果您觉得他们过度扩张自己,并且您担心他们无法负担抵押贷款,那么请礼貌地解释您建议他们寻找更实惠的房屋,否则他们会将您排除在共同签约之外。

问: 共同签署如何运作? 父母需要在结束时支付任何费用吗?

麦卡弗蒂: 共同签名人通过同意在借款人停止付款时偿还贷款来帮助借款人获得抵押贷款资格。 作为共同签名人,您在房屋中没有所有权,您的名字也不会出现在房产所有权上。 一个理想的共同签署人将有大量的收入、良好的信用评分和健康的债务收入比。

作为该过程的一部分,共同签署人完成住宅贷款申请。

在满足贷款人的条件后,共同签署人必须通过签署最终贷款协议文件来同意所有贷款条款。 作为官方贷款协议,该说明概述了所有贷款最重要的条款。

如果借款人在交割时没有足够的资金,共同签名人可能需要支付任何首付、交割成本和相关的额外费用。

问: 帮助首付而不是共同签署是更好的选择吗? 为什么或者为什么不?

麦卡弗蒂: 这是一种更谨慎的方法——只要父母的财务状况不受影响。 主要原因是风险仅限于提供的资金数量和母公司提供资金的流动性。 这种方法对各方来说都是双赢的。 当家庭成员成为房主时,父母满足了帮助的需要。

盖勒: 在某些情况下,这会更好,因为在接下来的 30 年左右,您不会与贷款挂钩。 另一方面,如果您的孩子在没有您共同签署的情况下不符合抵押贷款资格,那么支付部分首付将无济于事。

减少同时买卖房屋的压力的技巧

问: 是否有保护父母财务和信用的法律措施?

麦卡弗蒂: 一般来说,共同签名人可以从贷款中删除他们的名字的唯一方法是借款人再融资。 请记住,抵押贷款是一份合同。 一旦签署,就很难撤消。

需要考虑的一些预防措施:

1. 像银行一样行事。 为您正在帮助的借款人建立标准。 例如,检查他们的信用报告或询问他们的工作情况,或查看他们的每月开支。

2. 审查协议。 这似乎很明显,但请确保您知道您要签署的内容。

3. 成为主要持有人(而非次要持有人)。 这会给你更多的控制权。 报表将发送给您。 然后,您可以从二级借款人那里收取。

4. 抵押交易。 设置错过付款的条件。 例如,获取他们汽车的第二组钥匙。 逾期付款将受到处罚。

5. 创建您自己的合同。 创建一张期票,讨论借款人违约时的义务、成本和后果。

6. 考虑信托。 与法律专业人士合作,使用信托保护个人资产。

7. 制定退出策略。 例如,12 到 24 个月可能是合适的。 届时,应该进行再融资。 在开始时设定适当的期望。

盖勒: 我推荐两件事。 一种是与您的孩子签署一项协议,即您的孩子同意在符合抵押贷款资格后立即为抵押贷款再融资,并将您从共同签署人中移除。 这将确保您与贷款的联系时间不会超过必要的时间。

其次,我强烈建议您也要求银行将抵押贷款报表邮寄到您的地址。 如果共同签名人明确要求,银行通常只会将抵押声明发送给共同签名人。 为了让您能够妥善处理贷款并确保按时付款,请务必要求每月接收月结单并查看它们。

问: 对父母还有什么建议吗?

麦卡弗蒂: 当父母想要帮助他们的孩子时,这是可以理解的——尤其是在当前的房地产市场上。 如果您与财务规划师或财富顾问一起工作,请将他们包括在流程中。 他们可以提供相关的经验和客观的观点。 最后,了解每月还款义务以及借款人是否可以轻松履行这些义务。 最重要的是——运用常识,不要让家人过问。

盖勒: 在某些情况下,您最好对共同签名说“不”。 我知道一些亲密的家庭成员因为共同签署的问题而无法交谈。 因此,有时您可以为与孩子的关系做的最好的事情就是对共同签名说“不”。 这对你和你的孩子都会更好。

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