抵押贷款改革是解锁英国房屋所有权的关键

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英格兰的房屋拥有率下降到约 65%,为一代人以来的最低水平。 这开始在政治上产生影响,加剧了代际紧张关系,并加剧了保守党与年轻选民的问题。 如果房屋拥有率恢复到 2000 年代初的水平,将拥有约 140 万个家庭。

升级和住房部长迈克尔戈夫正在寻找一项能够改变所有权的计划。 答案在于确定抵押贷款市场对首次购房者的运作方式。

政府之前的做法——通过增加房屋建设来增加所有权——在政治上令人担忧。 但它也注定要失败。 对于周围的所有喧嚣,显着增加的新住房供应率只会对一代人的房价产生适度的影响。 无论如何,房价本身并不是拥有住房的最重要障碍。

由于几乎每个人都需要抵押贷款来购买他们的第一套房子,因此房屋拥有率的最大决定因素是谁可以借款。 自金融危机以来,风险规避和更严格的监管意味着银行要求的存款占房价的比例通常比 1990 年代或 2000 年代初的任何时候都要高,从而压低了房屋所有权。

这是代际不公平的主要根源。 更多的家庭被困在私人租赁部门,尽管他们的租金通常超过他们将支付的抵押贷款利息。 与此同时,那些有幸购买第一套房子的人通常面临的利率要远高于存款较多的富裕买家。

它不需要是这样的。 通过更好地管理与向首次购房者贷款相关的两种风险,我们可以提高房屋拥有率,并确保在整个信贷周期中向首次购房者提供的贷款继续保持在稳定且负担得起的水平。

信用风险是指借款人无法偿还而贷方无法通过出售房屋收回贷款的可能性。 这促使贷方更喜欢更大的存款。 利率风险(利率上升使借款人无法负担还款)引发了严格的负担能力测试,以确保他们能够承受更高的利率。

英国在全球范围内是一个异常值,因为很少有有效管理这些风险的机制,而是依靠放贷人的谨慎和严厉的监管。 相比之下,在加拿大、澳大利亚和荷兰,抵押贷款保险无处不在,消除了我们在英国贷款模式中看到的盛宴然后饥荒的波动。 与此同时,大多数其他国家的抵押贷款市场更多地使用长期固定利率产品。 这些通过有效地确保借款人免受未来利率上升的影响,从而提高了负担能力。

财政部现有的抵押担保计划将于今年晚些时候关闭,但无法胜任这项任务。 为应对大流行的不确定性而设立的,它仅用于为大约每 20 个首次购房者发放的抵押贷款提供保险。

为了转变对风险的态度,政府需要彻底改革该计划,使其成为一项永久性和强制性的抵押保险制度,适用于房产价值超过 80% 的贷款,而国家支持 80% 以上的贷款部分。默认情况下。 这将阻止贷方仅在经济周期中风险最高的时​​刻使用该计划,从而将财政部收取的费用从目前的 90 个基点降低。

保留当前计划的设计以确保银行继续承担借款人无法支付的部分风险,也可以防止在繁荣时期出现风险过高的贷款。 在过去的 15 年中,这样的计划将极大地增加可用性并降低首次购房者的抵押贷款价格。

政府还可以做很多事情来促进涉及长期固定利率产品的更多样化的抵押贷款市场。 多年来,消费者的期望、法规和经纪人的商业模式越来越多地围绕占主导地位的短期贷款模式发展。 这创造了一个自我强化的环境,无意中限制了住房贷款的多样性。

一揽子措施可能会改变这一点。 对于发行长期固定产品的贷方而言,放宽对超过 4.5 的贷款收入倍数的抵押贷款数量的限制将是一个开始。 我们还应该澄清有关不当销售的规则,因为经纪人和贷方经常担心他们可能会在以后被指控出售长期产品的糟糕交易——然而,对于一些借款人来说,长期固定抵押贷款的替代方案将被迫支付比利息支付更多的租金。

改革偿付能力 II 法规——保险公司的新治理制度——也将使人寿保险公司更容易支持长期固定利率产品,有助于调动长期资本的供应。 长期固定利率产品的更多可用性可能对维持房屋所有权至关重要,如果在经历了几十年以来利率大多趋于下降之后,利率现在继续上升。

戈夫最近关于需要解决年轻人获得融资问题的评论表明,政府现在拥有正确的政策杠杆。 他们提案中的雄心壮志将决定出现的计划是否会让我们重回拥有 70% 房屋所有权的道路,或者是另一个愚蠢的爆竹。

Ian Mulheirn 是托尼布莱尔研究所英国政策执行主任。 TBI 的报告 提高房屋所有权 今天发布。

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