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购房者如何应对不断上涨的抵押贷款利率

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高通胀通常会转化为高度焦虑,这就是为什么许多美国人正在努力锁定他们最基本、最人性化的需求之一的成本:一个家。

但随着房价已经处于高位,抵押贷款利率不断攀升,许多买家可能会在还没准备好之前就想买房——或者因为他们担心情况只会变得更糟。

乔治敦大学麦克多诺商学院研究消费者财务决策的副教授西蒙布兰查德说:“一切都不确定,心理压力很大。” 他说,这可以使住房等必需品变得具体。

他说:“专注于现在并锁定这部分预算,这听起来可能很令人欣慰。” “危险在于你可能会因为留给以后的灵活性不足而造成漏洞。”

根据全国房地产经纪人协会的数据,3 月份全国现有房屋的中位价为 375,300 美元,比去年同期的 326,300 美元上涨 15%。 根据房地美的数据,截至周四的一周,30 年期固定抵押贷款利率为 5.10%,高于一年前的 2.98%。

这严重削弱了潜在买家的承受能力:中位数房屋的首付为 10%,现在典型的每月抵押贷款支付为 1,834 美元,比一年前的 1,235 美元增长 49%,这将更高的价格和利率纳入帐户。 这还不包括其他不可协商的项目,如财产税、房主保险和抵押贷款保险,这通常是首付低于 20% 的必需品。

随着通货膨胀率达到 40 年来的最高水平,几乎所有东西的成本都在上升,很容易陷入不理性的境地,一些买家积极抬高价格并跳过基本的预防措施,比如验房。

“现在有一种稀缺的心态,”罗德岛布里斯托尔年轻家庭的理财规划师杰克诺斯鲁普说。他说,他和他的妻子决定等一年,存更多钱,然后再买自己的房子。

一些潜在买家也在做同样的事情——抵押贷款申请最近有所放缓——但由于该国的房屋供应长期处于低位,市场仍然竞争激烈。 这可能导致错误的假设和错误的判断。

因此,在您参加开放式巡回赛之前,是时候评估您所拥有的 能够 花但是你什么 应该 支出——以及未来的潜在成本。

在您开始浏览列表之前,有助于充分了解您能负担得起的价格——以及不同的价格点将如何影响您在其他地方储蓄和消费的能力。

一些金融专家建议倒推:假设最低储蓄率——比如退休、大学储蓄和其他目标的 15% 或 20%——并在电子表格中考虑所有其他经常性债务和费用。 然后玩弄不同的房价,看看它们会如何影响其他一切。

“正确的抵押贷款金额不是你预先批准的金额,而是你能负担得起的金额,”财务规划师诺斯鲁普先生说。 “当人们买房时,我看到的第一个错误是没有完全了解他们财务生活的其他领域将受到怎样的影响。”

什么是实惠的? 答案显然会因家庭、收入、家庭规模和其他因素而异。

长期以来,政府住房当局一直认为将超过 30% 的总收入用于住房是一种负担——这一数字源于“一个月的工资一个月的租金”,这在 1920 年代已成为一个经验法则。 该标准后来作为限制被写入国家住房政策——低收入家庭支付的公共住房费用不超过其收入的四分之一,这一上限在 1981 年提高到 30%。

一些财务规划师可能会使用类似的粗略起点:将不超过总收入的 28% 用于所有住房开支——抵押贷款、财产税、保险——以及另外 1% 到 2% 的分配用于维修和维护。

然而,这并不适合所有人,尤其是在高成本的大都市地区,在这些地区通常很难找到租房。

Fiduciary Financial Advisors 的高级财务顾问汤姆布洛尔说:“考虑到你每月的所有开支,真正决定你想为住房投入多少。” “我永远不会鼓励客户严格按照收入的百分比来确定每个月要花多少钱。 经验法则是指导方针和需要考虑的事情,但不是最终的全部。”

利率上升意味着许多人不得不控制他们的价格范围——幅度很大。 一个年收入为 125,000 美元的家庭,如果想要将 20% 的存款和不超过总收入的 28% 用于住房——大约 35,000 美元——可以在利率为 3% 的情况下舒适地负担 465,000 美元的房屋。 根据波士顿 Beyond Your Hammock 的财务规划师和创始人埃里克·罗伯格 (Eric Roberge) 的说法,这一比例为 5%,降至 405,000 美元。 他的计算考虑了财产税、维修费和保险费。

他通常建议将家庭收入的保守份额(不超过 23%)分配给住房,但承认在许多地方这很困难。 “我们对负担能力的计算没有改变,”Roberge 先生说。 “然而,利率的大幅上涨改变了实际负担得起的东西。”

还有其他考虑。 随着许多美国人从城市搬到郊区的更大空间,您还需要考虑例如经营和装修房屋需要多少成本,或者您需要在交通上花费多少额外费用。

专家说,不太理想的房产对那些希望省钱的人来说很有吸引力,但供应链问题和其他问题让这变得更加困难。

佛罗里达州萨拉索塔市的财务规划师兼 Clarity Financial Design 创始人梅丽莎沃尔什说:“我的一些客户最近试图通过购买需要显着改善的房屋来部分规避负担能力问题。”因为承包商很难找到,而且材料价格一直在快速上涨,这些客户发现购买固定鞋面可能不像几年前那样便宜。”

她建议留出大量现金——她有两个客户今年的装修费用是他们最初估计的两倍多。

可调整利率抵押贷款的利率通常低于固定利率抵押贷款一段时间,通常是三年或五年。 之后,他们重置为现行汇率,然后按计划更改,通常是每年一次。

根据房地美(Freddie Mac)的数据,截至周四的一周,5/1 可调整利率抵押贷款的平均利率——前五年固定,之后每年都在变化——为 3.78%。 去年为 2.64%。

抵押贷款银行家协会表示,越来越多的买家正在考虑可调整利率的抵押贷款:在截至 4 月 22 日的一周内,它们占所有抵押贷款申请的 9% 以上,是三个月前的两倍,是自 2019 年以来的最高水平。

但它们绝对不适合所有人。 丹佛 Reed Mortgage 总裁凯文·艾弗森 (Kevin Iverson) 说:“典型的借款人是那些预计不会在房产中待很长时间的人。”

如果您知道要在抵押贷款利率调整之前出售,那么这可能是一笔合适的贷款。 但目前尚不清楚五年后的利率会是什么样子,而且利率上升的突然打击将许多借款人推向了 2008 年金融危机的边缘(尽管今天的 ARM 通常比当时兜售的产品更安全)。

更加警惕所谓的替代融资——契约换契约安排和经常用于购买预制房屋的“动产”贷款——这些通常缺乏典型的消费者保护。

在短期内,简单地入住房屋的费用可能会让人感到最痛苦,但以后的其他费用可能同样棘手。

房利美(Fannie Mae)经济学家最近的一篇论文分析了通常在七年的房屋拥有生命周期内产生的成本,并发现最大的贡献者几乎包括除抵押贷款之外的所有东西。 经济学家发现,其他持续性支出——公用事业、房产税和房屋装修——加起来大约占借款人成本的一半,而交易费用则占 20%。

他们使用了 2020 年的贷款数据,其中首次购房者的平均年龄为 36 岁,月收入为 7,453 美元,并以 291,139 美元的价格购买了房屋,首付为 11%。 在这七年期间,实际抵押贷款(不包括偿还本金贷款金额)占总成本的 30% 左右。

他们的结论是:“借贷是拥有房屋成本的很大一部分,但这一成本往往被公用事业、财产税、房屋维修以及支付给各方买卖房屋的一次性费用所掩盖。”

音频制作者 凯特温斯莱特.

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